築年数が古くなった住宅は、空き家のまま放置すると様々なトラブルの原因になってしまいます。そのため最近では、空き家を解体する工事が注目されています。そこで本記事では建物解体後の「滅失登記」に着目して、具体的な手続きや注意点についてご紹介します。これから建物の解体を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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滅失登記とは

滅失登記（めっしつとうき）とは、建物を解体・焼失・崩壊等で存在しなくなった場合に行う申請手続きのことを指します。全ての建物は登記簿に記載されており、所有者や所在地等が記録されています。そのため登記簿を閉鎖するためには、滅失登記を行う必要があるのです。手続きが完了すれば、固定資産税等の納税も不要になります。

滅失登記はなぜ必要？

滅失登記の手続きには、登記簿の正確性を保つという目的があります。不動産登記簿には、所有権や物理的な状態を正確に反映する必要があります。そのため建物が物理的に存在しなくなった場合、情報を更新することが義務付けられているのです。これにより、不動産取引での余計なトラブルや混乱を予防できます。

また、存在しない建物に対する不必要な課税も防げます。固定資産税や都市計画税は登記簿に基づいて課税されるため、滅失登記を行うことで行政上の管理が正確になります。新たに建物を建築する場合、既存の建物の存在が記録されていると建築計画に支障をきたすことがあります。滅失登記を行うことで、適切な建築計画が進められます。

滅失登記を行うタイミング

不動産登記法第57条の「建物の滅失の登記の申請」では、「建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない」と定められています。これにより、建物を解体したら1か月以内に滅失登記を行う必要があります。

滅失登記は、建物が実際に消失してから速やかに行うことが望ましいですが、手続きには一定の時間がかかることもあります。適切な証明書類を準備し、手続きに必要な情報を事前に確認しておくことが重要です。解体工事が終わった後は慌ただしくて大変な時期ですが、後々のトラブルを防ぐためにも滅失登記は早めに行うようにしましょう。

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滅失登記を行う方法

ここでは、滅失登記を行うための主な方法についてご紹介します。基本的には専門家に依頼した方が安心ですが、自分で行う方法もあります。それぞれのメリット・デメリットを確認した上で、状況に応じた方法を選びましょう。

①土地家屋調査士に依頼する

土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記の専門家のことを指します。主な業務内容としては、不動産の調査・測量や表示に関する登記の申請の代理等を行っています。国が定めた「土地家屋調査士」の資格を取得している必要があり、高度な法律知識が求められる職業です。また建物の解体だけでなく、土地の分割や建物の新築・増築といった場面でも活躍しています。

土地家屋調査士に滅失登記を依頼する場合には、主に下記の手順で手続きを行います。

• ①土地家屋調査士選びと依頼
• ②委任状への署名・捺印
• ③完了証等の受領

基本的には、現地調査から書類の作成まで一貫して土地家屋調査士が代行してくれます。ただし書類の提出や委任状への署名等を行う必要があるため、土地家屋調査士からの指示に応じて適切に対応しましょう。

土地家屋調査士は不動産登記の専門家であり、滅失登記に関する豊富な知識と経験を持っています。これにより、申請がスムーズに進みます。また必要な書類を正確に作成してくれるため、書類不備や申請ミスのリスクを軽減することも可能です。そして専門家に依頼することで、自分で法務局に出向いて手続きを行う手間についても省けます。時間と労力を節約できるので、一般的には自分で行うよりも土地家屋調査士に依頼するケースの方が多いです。

費用相場

滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合の費用相場は、約3万円～5万円程度となります。ただし、相続などの諸事情問題が発生する場合は、追加費用が発生することがあるため確認しておきましょう。ただし地域によって費用に差が出ることがあるため、余裕を持った予算を準備しておきましょう。また一般的な滅失登記のモデルケースに当てはまらない場合、費用が高くなってしまうこともあります。具体的には、下記のような事例があります。

• 戸籍調査が必要な場合
• 広い借地上建物を滅失登記する場合
• 抵当権が残っている場合
• 解体証明書がない場合
• 登記上の住所を変更する場合

実際の費用については、土地家屋調査士に相談して見積もりを取得することが重要です。依頼前に複数の調査士から見積もりを取ることで比較検討しやすくなり、納得のいく料金で依頼できます。そして土地家屋調査士によって追加料金の幅も異なるため、依頼する際に詳細について確認することをおすすめします。

必要書類

土地家屋調査士に依頼する場合、主な手続きを代行してもらえます。そのため「委任状・住民票・印鑑証明書」といった書類があれば、対応できるケースが多いです。しかし状況に応じて戸籍等の書類を求められることもあるため、指示に従って準備しましょう。

②自分で行う

滅失登記は自分で行うことも可能です。ただし手続きが複雑であり、必要な書類や手続きの流れを正確に理解する必要があります。そのため慣れていない場合には、土地家屋調査士に依頼した方が安心です。

自分で行う際の手順は、下記の通りです。

• 対象の建物の調査を行なう（登記事項証明書、現地調査）
• 必要書類を作成して法務局へ提出する
• 登記完了証を受け取る

まずは、法務局で登記事項証明書を取得して建物の調査を行います。地図を印刷して目印を付けておく等の工夫を行い、記録を残しておきましょう。次に必要書類を準備して、法務局に提出します。郵送やオンライン提出といった方法もありますが、万が一修正があった場合には窓口の方がすぐに完了できてスムーズです。

そして書類が問題なく受理されれば、滅失登記の完了です。不動産登記簿が閉鎖され、登記完了証が受け取れます。ただし自分で滅失登記を行う場合には、これら全ての手続きを済ませなければならないのが難点です。慣れていないと差し戻し等の手続きで期日に遅れてしまうリスクもあるため、十分注意しましょう。

自分で滅失登記を行うことで費用の節約につながる場合もありますが、手続きに時間と労力がかかることを覚悟しておく必要があります。適切な準備と確認を行い、スムーズに手続きを進めるよう心掛けることが大切です。

費用相場

滅失登記を自分で行う場合の費用相場は、約1000円～3000円程度の費用が掛かります。主に申請に必要な登記証明書や印鑑証明書などの書類発行費や申請費となります。ただし、交通費等は別途費用がかかります。基本的に、土地家屋調査士に依頼する場合に比べてかなり低い金額に抑えられます。ただし必要な書類を集めるために、平日に法務局の窓口に出向くといった余計な手間が掛かってしまいます。また遠方にお住まいの場合、交通費や郵送費も掛かってしまうため注意しましょう。

自分で滅失登記を行うことである程度の費用を節約できますが、手続きの正確さと書類の準備に十分注意することが重要です。万が一ミスがあると、再申請の手間や時間が掛かってしまうことになります。特に平日に仕事が休めない場合には、手間を省くためにも土地家屋調査士に依頼した方が安心です。

必要書類

法務局の「不動産登記申請書提出前のチェックリスト」によると、滅失登記を行う際には下記の書類が必要とされています。

• 建物滅失登記申請書
• 建物滅失証明書
• 解体業者の印鑑証明書
• 取り壊し業者代表者の資格証明書
• 戸籍等（登記簿上の所有者が死亡している場合）
• 返送用の封筒・切手

申請書は、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出する必要があります。他にも書類の提出が求められる場合があるので、指示に従って準備しましょう。

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滅失登記を行わないとどうなる？注意点やデメリット

ここでは、滅失登記を行わない場合の注意点やデメリットについてご紹介します。建物の解体はめったに行うものではないため混乱しがちですが、必ず手続きを行うようにしましょう。滅失登記を怠ることによるデメリットを知っておくことで、今後の手続きに活かしてみてください。

土地を売却できない

滅失登記が完了していない土地は、基本的に売買ができません。現状は建物が無いのに登記上の登録内容と異なっていることで、不動産会社による仲介が受けられないこともあります。建物が存在しないのに登記簿上で存在する場合、買い手も土地に問題があると感じ、購入を避ける可能性があります。これにより、通常よりも低い価格でしか売却できないリスクも生じるのです。

ただし「特約事項」として、買主に建物滅失登記を行ってもらう契約を結べば売買が可能になる場合もあります。しかし現実的にはこのような契約が行われるケースは少ないため、土地の売却前に滅失登記を行っておくのがおすすめです。

建物を新しく建築できない

新しく建物を建てる際には、建築確認申請を行い、建築基準法に適合していることを自治体に確認してもらう必要があります。この手続きには、土地の現状や既存の建物の情報が必要です。しかし滅失登記が行われていないと、登記簿上に既存の建物が存在することになり、新しい建物の建築確認申請がスムーズに進まない可能性があります。

また登記簿と実際の状況が一致していないと、後々法的なトラブルが発生する可能性があります。登記簿上の既存建物に関する問題が指摘されると、かりに建築計画が進んでいたとしても工事が中断されたり建築許可が取り消されたりすることがあります。そのため、建物が滅失した場合には速やかに滅失登記を行い、登記簿の情報を正確に保つことが重要です。

固定資産税が掛かる

滅失登記を行うことで、その建物が公式に「存在しない」と認識されます。しかし滅失登記を行わずに建物が取り壊されたままの状態で放置していると、法務局にはその建物がまだ存在していると認識されます。結果として、その建物に対して固定資産税が課され続けることになってしまうのです。

具体的には、固定資産税は建物の登記内容をもとに課税されるため、登記上存在する建物に対しては毎年税金が請求されます。仮に建物が物理的に存在しなくなっていても、登記を変更しない限り税の支払い義務が残るため、実際には存在しない建物に対して無駄に税金を支払うことになってしまいます。

そのため建物を取り壊したり災害などで消失した場合は、速やかに滅失登記を行うことが重要です。これにより無駄な固定資産税の支払いを避け、正確な税務処理が行えるようになります。将来的なトラブルを避けるためにも、速やかに対応するようにしましょう。

罰金が科される場合がある

不動産登記法164条（過料）では、「第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条、第五十八条第六項若しくは第七項、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています。

「過料」とは、行政法規上の義務違反に対して金銭が徴収される罰則のことを指します。そのため、滅失登記を行わないことで最大10万円を支払わなければなりません。したがって建物が滅失した場合には速やかに滅失登記を行い、法的義務を履行することが重要です。これにより罰金のリスクを避けられるだけでなく、登記簿の正確性を保ち、他のデメリットも回避することもできます。

ただしやむを得ない事情がある場合には「正当な理由」と認められることもあります。手続きが完了できないことが懸念される場合には、早めに法務局に相談してみるのがおすすめです。

相続手続きが煩雑になる

滅失登記を行わない場合のデメリットとして、相続手続きが煩雑になる場合があります。建物の解体後に所有者が無くなった場合、現状と登記簿の内容に相違が生じてしまうことが理由です。この場合、相違の事情が明確に証明できないとトラブルに発展してしまいます。これにより相続人間での紛争が発生すると、相続手続きが遅延するリスクも高まります。

また所有者が無くなった後に滅失登記を行おうとすると、戸籍の取り寄せといった面倒な手続きが増えてしまいます。したがって、建物が滅失した場合には速やかに滅失登記を行い、登記簿の情報を正確に保つことが重要です。相続手続きがスムーズに進むことで、相続人全員にとって円滑な手続きが可能となります。

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解体業者の選び方

ここでは、建物を解体する場合の業者選びのポイントについてご紹介します。滅失登記を行う前には解体作業が行われますが、業者との相性で工事の進捗や仕上がりに影響が出る場合も多いです。また業者によっては、解体後の滅失登記の段階まで手厚くサポートしてくれる場合もあります。優良業者を選ぶことで、失敗しない解体工事を実現しましょう。

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複数業者の相見積もりを比較する

解体費用は業者によって異なるため、複数の業者から見積もりを取ることで最もコストパフォーマンスの良い業者を選ぶことにつながります。単一の見積もりだけでは市場価格が分からず、高額な料金を支払ってしまうリスクがあるのです。また各業者は、費用だけでなく提供するサービス内容も異なっています。例えば廃材の処分方法や追加費用の有無など、細かい点で違いが出ます。そのため見積もりを比較することで、どの業者がより包括的で信頼性の高いサービスを提供しているかを判断するのがおすすめです。

複数の業者から見積もりを取ることで、それぞれの業者の対応や説明の仕方を比較し、信頼できる業者を選びやすくなります。見積もりの際の対応が迅速で丁寧な業者は、実際の作業でも信頼できる可能性が高いです。しかし、単純に「価格が安い」というだけの理由で業者を選ぶのはおすすめできません。一部の業者は見積もりを安く提示し、後から追加費用を請求することがあります。見積もりの内容が詳細で透明性のある業者を選ぶことで、不必要なトラブルを防ぎましょう。

実際の業者選びの際には、インターネットの見積もり比較サイトを利用するのがおすすめです。口コミや施工実績を確認して、解体業者の候補をリストアップします。業者の評判や実績を確認し、信頼できる業者を選びましょう。見積もりの内容には、費用の内訳（作業費、廃材処分費、その他の費用）、工期、作業内容などが詳細に記載されていることが重要です。内容が不明確な場合は業者に詳細を確認し、納得してから契約するようにすると安心です。

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安すぎる見積もりには注意

業者から提示された見積もりの金額が相場より安すぎる場合、十分な品質のサービスを提供できるか疑問が生じます。安い見積もりは、サービスや作業の品質を犠牲にしている可能性があるのです。また場合によっては、初期見積もりを安く提示して契約後に追加費用を請求する悪質業者も存在します。これにより、最終的なコストが予想以上に高くなってしまうリスクがあります。

さらに安すぎる見積もりは、業者が適切な手続きを省略しているかもしれません。例えば廃材の不法投棄や適切な許可の取得を省くことで、コストを削減している可能性があります。不法投棄は環境汚染を引き起こし、法的な問題に発展することがあります。解体作業には多くの法的規制があります。許可を取得せずに作業を行うことで、罰金や行政処分の対象になることがあります。

そのため、費用だけでなくサービス内容や業者の信頼性も総合的に評価することが重要です。適切な業者を選ぶことで解体作業がスムーズかつ安全に進み、後々のトラブルを避けることにつながります。多少見積価格が上がったとしても、口コミが良くコミュニケーションの印象が良好な業者を選んだ方が、総合的な満足度が高くなる可能性があります。

自社施工業者の方が安心

自社施工業者とは、自社に所属するスタッフが工事を行う業者のことを指します。「自社施工ではない場合もあるの？」と疑問に思われるかもしれませんが、業者の中には実際の工事を下請けに依頼しているパターンもあります。自社施工かどうか判断が付かない場合には、契約前に直接確認してみるのがおすすめです。

自社施工業者だと問題が発生した場合でも直接対応できるため、責任の所在が明確になるのがメリットです。また外部の下請け業者を介さずに直接対応できることから、迅速かつ適切な対応が期待できます。

さらに、作業の品質を一貫して管理できるのも特徴です。自社の標準作業手順や品質基準に基づいて作業が行われるため、安定した品質が保たれます。業者自身が定めたトレーニングや基準に従って作業を行うことで、技術や知識の一貫性が保証されます。

そして下請け業者や仲介業者を介さないため中間マージンが発生せず、コストが透明になります。追加費用の発生が少なく、見積もりが明確で予算管理がしやすくなるのもメリットです。また自社施工業者とのコミュニケーションが直接行えるため、指示や確認がスムーズです。これにより、誤解やミスが少なくなります。作業中に問題が発生した場合でも迅速に情報が共有され、解決策がすぐに実行できます。

アフターサポートを確認する

アフターサポートとは、解体作業後に提供されるサービスや対応のことを指します。解体作業後には、思わぬトラブルが発生することもあります。例えば、近隣住宅への影響や残った廃材の処理などに対して、業者がどのように対応するかが重要です。アフターサポートが充実している業者は問題が発生した際に迅速に対応し、解決策を提供してくれます。業者の保証体制が整っていれば迅速な対応が受けられるため、安心感があります。

そのため契約時には、どの範囲まで保証されるのか、作業に関する不具合やトラブルに対する保証が含まれているかを確認することが重要です。アフターサポートが不十分である場合、作業後に追加の費用を請求されることがあります。事前にアフターサポートの内容を確認することで、このリスクを回避できます。

具体的には、アフターサポートがどのように提供されるのか（電話、メール、訪問など）サポートの方法を確認します。また他の顧客からのレビューや評価を確認し、アフターサポートの質を判断しましょう。作業後に発生するトラブルに対して業者が迅速に対応し、適切な解決策を提供してくれるかどうかが重要です。また追加費用の発生条件が明確に説明されており、予期しないコストの発生がない方が安心して依頼できます。顧客サービスなどをしっかり確認することで、後々のトラブルを避け、満足のいく解体作業を実施できます。

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まとめ

最近では空き家の増加が問題になっており、各自治体でも解体を促す取り組みが行われています。そして実際に解体を行って更地にした後は、滅失登記の手続きを忘れずに行うようにしましょう。もし手続きに慣れておらず不安な場合には、土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。解体業者に相談してみる方法もあるため、ぜひ状況に応じて業者を選んでみてください。

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