スケルトンリフォームでは、骨組みを残して大部分の箇所を改修します。本記事では、スケルトンリフォームの具体的な内容や注意点、メリット・デメリット等についてご紹介していきます。これからリフォームをご検討されている方は、ぜひチェックしてみてください。

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スケルトンリフォームとは

スケルトンリフォームとは、柱や梁等の躯体のみ残して、建物をすべてリフォームすることを指します。スケルトンは「骨」という意味であることからも、一度骨組みの状態にして作り直すということが分かります。マンションの場合は「スケルトン・インフィル」と呼ばれることもあります。

スケルトンリフォームでは、専門知識や経験が必要なため、専門の建築士やリフォーム業者と連携して計画・実施することが重要です。

スケルトンリフォームでできること

スケルトンリフォームでは、建物を一度骨組みの状態に戻します。そのため、普段は目に付かない排水管や電気設備といった部分の改修も可能になります。通常のリフォームでは水回り設備やキッチンの場所変更は難しいですが、スケルトンリフォームなら対応できるのが特徴です。具体的な工事内容としては、下記が挙げられます。

• 間取り変更
• 内部構造の改善
• 柱や梁の補強
• 窓やドアの交換
• 電気設備・配管の更新
• 外壁や屋根のリフォーム
• 内装の変更
• 水回り設備の交換

スケルトンリフォームでは、建物の基本的な構造を見直せるのがメリットです。新しいニーズや技術に適応させることで、建物全体の機能性や快適性を向上させます。リフォームの際には、地域の建築基準や法律、安全規制に適合することも重要です。

フルリフォームとの違い

スケルトンリフォームは、家の構造部分を残しつつリフォームを行うことを指します。家の構造や骨組みはそのままに、水回りや間取りの変更、内装のリフォームが可能です。部分的なリフォームでは難しい大規模な変更や移動が可能であり、機能性やデザインの向上が目的です。

一方でフルリフォームは、より広義に使われる言葉で、家の内外すべての要素を広範に改修・リニューアルすることを指します。スケルトンリフォームもフルリフォームの一部と言えますが、フルリフォームはさらに広範で包括的なリフォームを示すという違いがあります。

例えば、間取りを変更せずに内装や外装を全面的にリフォームする場合もフルリフォームと呼ばれることがあります。要するに、スケルトンリフォームは構造部分を残しつつ大規模なリフォームを行うものであり、フルリフォームはさらに広範囲で内外の全要素を改修する大規模なリフォームを指します。

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スケルトンリフォームができない建物

スケルトンリフォームを行うには、一度建物を骨組みの状態に戻す必要があります。そのため構造や強度の関係で工事ができないケースも見られます。ここでは、スケルトンリフォームができない建物の具体的な事例についてご紹介します。スケルトンリフォームをお考えの方は、お住まいの建物が該当するかチェックしてみましょう。

壁式構造のマンション

壁式構造とは、柱や梁が無く壁で荷重を支える構造のことを指します。築年数の古いマンションや、4階以下の低層マンションでよく見られる構造です。

鉄筋コンクリート壁式構造のマンションは、戸境に300mm程度の壁で区切られています。その戸境壁は共用部分なので壊すことはできませんが、それ以外の壁はLGSの内壁なので、撤去してスケルトリフォームすることは可能です。既存図を見ても250~300mmの壁は明らかに内壁90mmとは壁厚が異なるので戸境壁だとわかります。

ただし構造的に問題の無い箇所であれば、壁の取り壊しや内装の変更、設備の改修などが可能なケースもあります。重要なのは、専門家や建築士の意見を仰ぎ、現地の建築基準や法律に適合したリフォーム計画を立てることです。具体的な改修が可能かどうかを判断するためには、必ずプロの業者に相談しましょう。

マンションの管理規約で禁止されている

マンションの管理規約でスケルトンリフォームが難しい場合、通常はその規約に則ってリフォームを行うことが原則となります。管理規約は共同住宅の利用・管理に関するルールや制限を定めたものであり、これを守ることが重要です。

スケルトンリフォームが禁止されている場合、大規模な構造や骨組みの変更、壁の取り壊し、柱や梁の補強・交換などは規約違反となります。このような規約は、建物の安全性や他の住戸への影響を考慮して定められている場合が多いです。内装の軽微な変更等であれば可能なケースが多いため、必ず規約を確認しましょう。

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スケルトンリフォームの種類

ここでは、スケルトンリフォームの主な種類についてご紹介します。

内部のみ

スケルトンリフォームのうち「内部のみ」工事を行う場合は、建物の構造や骨組みには手を加えず、室内の内装や設備を中心にリフォームを進めます。これは建物の外側の壁や構造に影響を与えないため、戸建・マンションの両方で可能です。具体的な工事内容としては、下記が挙げられます。

• 床材の交換
• 壁・天井のリフォーム
• ドア・窓の交換・塗装
• 水回り設備の交換
• 照明器具の交換

内装のみのスケルトンリフォームでは、室内の雰囲気や使い勝手を向上させるための改修が行われます。外装や建物の構造には手を加えないため、比較的工期が短く、コストも抑えられる利点があります。フローリングやタイル、クッションフロアなど、床材の交換を行ったり、システムキッチンやバスユニットを新しくすれば、まるで新築のようにピカピカの状態に復元できるでしょう。

床や壁を一度すべて取り払うため、電気設備や配管工事も可能です。そのため「照明をシーリングライトから埋込型のダウンライトに変更する」「壁付キッチンを対面式キッチンに変更する」といった大規模な変更が叶います。

外部のみ

建物の外壁の劣化が進んでいる場合、外部のみリフォーム工事を行うことも可能です。一般的には塗装で対応することが多いですが、カビや腐食がひどい場合に行われます。場合によっては、外壁を取り壊して断熱施工を行うケースもあります。外壁に断熱材を入れることで、建物の内部から熱を逃がしにくくして快適性を高めることが目的です。具体的な工事内容としては、下記が挙げられます。

• 外壁の補修、塗装、張り替え
• 外装材の交換
• 屋根の補修や屋根材の交換
• 雨樋や排水システムの改修
• 断熱材の補填

ただし、戸建てにおいて、通常は外壁のみのスケルトンリフォームを行うことは少ないです。一般的には、内部のリフォームと合わせて行われる場合が多いでしょう。また、マンションの外壁は共用部分となっているため、住戸の所有者では改修は行わず、管理組合を通じて大規模改修工事で行います。

内部＋外部

内装と外装の工事を両方行うスケルトンリフォームは、比較的大規模な工事です。これにより、建物全体の外観や内装、機能性、耐久性、エネルギー効率などを改善し、ライフスタイルに合わせたアップデートが叶います。具体的な工事内容は、上記「内部のみ」と「外部のみ」の両方を合わせたものになります。

内装と外装を同時にリフォームすることで建物全体が一新され、快適性、エネルギー効率、外観の美観などが一体となって向上します。ただし大規模な工事となるため、工期や費用も大きくなる点には注意が必要です。場合によっては新築した方が安くなることもあり、計画段階から専門業者との十分な相談が重要です。事例として多いのは、「内部のみ＞外部のみ＞内部＋外部」といった順になります。

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【広さ別】戸建てのスケルトンリフォームの費用相場

ここでは、戸建てのスケルトンリフォームの費用相場についてご紹介します。

※なお、外壁工事や断熱工事は費用には含んでおりません。また、設計費についてはリフォーム内容によって費用が変わる場合があり費用に含んでおりません。

80～100平米

80～100平米の戸建てスケルトンリフォームの費用相場は約950万～1650万円程度です。一般的な戸建て住宅の平均広さよりも狭いですが、3～4人家族で暮らせる広さがあります。この場合、「LDKと隣接する居室を繋げて1部屋にする」といった間取りの変更がおすすめです。

100～120平米

100～120平米の戸建てスケルトンリフォームの費用相場は約1500万～1900万円程度です。一般的な戸建て住宅が該当する広さで、3LDKの間取りであることが多いでしょう。十分な部屋数が確保できるので、居室以外にウォークインクローゼットやパントリーといった大容量の収納を増やすのもおすすめです。

120～150平米

120～150平米の戸建てスケルトンリフォームの費用相場は約1800万～2350万円程度です。一般的な住宅よりも広めなので、スケルトンリフォームによって大胆な間取り変更も叶います。カラオケルームやサウナルームといった趣味室を作ったり、バスルーム等の水回りを複数個所設置したりすることも可能です。

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【広さ別】マンションのスケルトンリフォームの費用相場

ここでは、マンションのスケルトンリフォームの費用相場についてご紹介します。

※なお、外壁工事や断熱工事は費用には含んでおりません。また、設計費についてはリフォーム内容によって費用が変わる場合があり費用に含んでおりません。

60～70平米

60～70平米のマンションスケルトンリフォームの費用相場は約840万～1100万円程度です。2LDK～3LDKの間取りであることが多く、3LDKの場合は少し狭さを感じるでしょう。そのためスケルトンリフォームを行うことで、部屋の拡張や間取りの変更を行うのがおすすめです。

70～80平米

70～80平米のマンションスケルトンリフォームの費用相場は約1100万～1250万円程度です。一般的な3LDKの間取りに多い広さで、各居室にも十分な広さがあります。スケルトンリフォームで、玄関収納や納戸を増設しても十分余裕があるでしょう。

80～90平米

80～90平米のマンションスケルトンリフォームの費用相場は約1200万～1350万円程度です。80平米以上の広さがあれば、4～5LDKの間取りが可能になります。既存マンションでの供給量はあまり多くないものの、ファミリータイプのマンションや団地のリフォームで見られるケースがあります。LDKを居室と繋げて広くしたり、趣味部屋やテレワークスペースを作ったりするのもおすすめです。

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スケルトンリフォームの流れ

ここでは、スケルトンリフォームの流れについてご紹介します。ただしあくまでも一般的なケースのため、すべての事例で当てはまるわけではありません。大まかな流れを知っておくことで、スケルトンリフォームの計画を立てやすくしましょう。

スケルトンリフォームの目的整理

スケルトンリフォームを実施する前には、お施主様側で十分な目的整理を行うことが非常に重要です。目的整理を行うことでリフォームの目標が明確になり、効果的なプランニングが可能になります。目的整理の重要なポイントとしては、下記が挙げられます。

• 目標の明確化
• 予算設定
• デザインイメージの決定
• 機能性の強化
• ライフスタイルに合わせた設計
• 法的制約や規制の確認

まずは、なぜリフォームをするのか、どのような目標を持っているのかを明確にします。例えば、快適性の向上、機能性の強化、エネルギー効率の改善、外観の美化などが考えられます。次に大切なのが、予算の設定です。リフォームにかけられる予算を設けておき、それに基づいてどのような範囲の工事が可能かを検討します。予算内でどのようなリフォームを優先するかも考慮しましょう。

また、内装や外装、設備、間取りなど、希望する仕様やデザイン、素材、カラーコンセプトについても決定します。さらに収納スペースの増加、バリアフリー化、使いやすいキッチン・バスルームの設置なども整理しておくと、打ち合わせがスムーズになります。住まいの使い方やライフスタイルに合わせて、間取りや設備を計画することが大切です。

施工業者探し

リフォームの施工業者を選ぶ際には、慎重な選定が重要です。部分改修ではないので、「設計」を含めた業者選びが求められます。施工業者を選ぶ際の注意すべきポイントとしては、下記が挙げられます。

• 実績と信頼性
• 資格や登録の有無
• 専門知識と技術力
• コミュニケーションと対応力
• 提案力とアイデア
• 契約後のアフターサポート

業者選びの際には過去の実績や施工事例を確認し、信頼できる業者かどうかを判断します。口コミや評価も参考にしましょう。また、建築業者が適切に登録や認定を受けているかどうかも確認します。許認可や保険加入の有無も重要です。

過去の施工事例を見る等で、業者の専門知識や技術力、施工の品質について確認します。実際に業者とやりとりが可能であれば、施工業者とのコミュニケーション能力や対応力が良好かどうかを確認しましょう。専門知識は工事だけでなく、イメージパースを含めた設計提案を行ってくれるかが、スケルトンリフォームでは重要です。どんな内装になるか、外壁になるかが合意できていなければ、「こんなはずではなかった」ということが起きます。要望や相談に対して、適切に応えてくれるかが重要です。リフォームのアイデアや提案力が豊富で、お施主様の要望やニーズを十分に理解してくれる業者であれば安心できます。リフォームは工事が完了したら終わりではなく、その後のアフターサポートも重要です。適切な相談窓口が設けられているかどうかも、確認しておきましょう。

しかしリフォーム業者にはたくさんの種類があるため、「どこに依頼すればいいのか分からない…」と迷ってしまう方も多いです。そうした場合には、インターネットの無料比較サイトを利用するのが良いでしょう。一括で条件を比較できるため、時間の無い方でも簡単に情報収集ができておすすめです。

見積もり依頼

リフォーム業者の候補が見つかったら、実際に見積もり依頼を掛けてみましょう。その際には、1社だけに依頼するのではなく「2～5社程度」に相見積もりを取るのがおすすめです。これにより、費用相場や内容の比較ができて満足度が高まります。

リフォームの見積もり依頼に際してチェックすべきポイントは、下記にまとめられます。

• 明確な要望の反映
• 費用項目と合計金額
• 工事のスケジュールと工期
• 追加工事やオプション
• 材料や仕様
• 保証内容とアフターサービス
• 契約条件や支払い条件

希望するリフォーム内容や仕様、予算、工期などを明確に伝え、それが反映されているか確認しましょう。不明確な要望だと、正確な見積もりが得られません。また明示された費用項目とその金額が含まれているか確認し、合計金額が明確であることを確認します。工事のスケジュールや工期についても同様に、適切な期間内に完了するかをチェックしておきましょう。

さらに追加工事やオプション工事の有無、費用、内容が明示されているか確認し、予定外の追加費用がないか確認します。使用する材料や仕様があれば、品番の指定を行うと分かりやすいです。また保証内容とアフターサービス、契約条件や支払い条件については、トラブル防止のためにしっかり確認しましょう。

契約締結・着工準備

リフォーム業者と契約を結ぶ際は、契約書の内容を十分に理解し、諸条件や責任範囲、価格、工期、支払い条件、保証内容などを丁寧に確認します。もし不明確な点や疑問点があれば、業者に質問して解明するとともに、必要な修正や補足を加えるようにしましょう。間取りの内装設計や内装のイメージパース、仕上げ材料についてもチェックを行います。提示された見積もりが適正な価格かどうか確認し、他の業者の見積もりと比較検討することで、価格の妥当性をチェックします。

着工準備としては、工事に入る前に現地調査が行われます。施工の可行性や、仕様の最終確認をするのが一般的です。またリフォームの着工前には、近隣へのあいさつ回りも重要です。リフォーム工事が始まることを近隣の住民にあらかじめ報告し、工事の進行や騒音、駐車場の使用などについて説明します。円滑なコミュニケーションを図ることで、トラブルの防止や理解を得られます。

さらにリフォームが行われるエリアの部屋を片づけ、動線を確保します。またリフォームエリアにある家具や装飾品は、保護のため適切なカバーをかけたり、移動したりするのも有効です。もしトイレのリフォームを行う場合には、使用期間中の対応として仮設トイレを設置することもあるでしょう。

着工

スケルトンリフォームの着工時には、建物の骨組みや基本的な構造を活かしつつ、大規模な改修やリノベーションが行われます。主な工事内容は、下記が挙げられます。

• 解体工事
• 構造補強・改修
• 間取り変更
• 配管・配線の再配置
• 断熱・防水工事
• 床・壁・天井の施工
• 設備・内装の設置

スケルトンリフォームでは、まず元の内装や設備、壁、床、天井などを取り除きます。ただし、建物の骨組みや基本的な構造は残します。必要に応じて、建物の構造補強や改修が行われます。これには柱や梁の補強、耐震補強などが含まれます。

さらに建物の骨組みを活かしつつ、間取りを変更する工事が行われます。新しいレイアウトに合わせて、壁の移動や撤去が必要です。そこから配管設備・断熱工事等を行った上で、壁紙クロスや内装の施工をして仕上げます。

引き渡し

リフォーム工事の引渡し時には、工事が完了した住宅や建物をお施主様に引き渡す過程が行われます。まず、リフォーム工事が完了したことを確認します。工事が予定通りに完了しているか、工事内容が仕様書通りに施工されているかといった点をチェックしましょう。

もし検査で不具合や不備が見つかった場合は、施工業者に修正作業を依頼します。基本的に補修工事は無料で行ってもらえるので、少しでも気になる点があれば指摘しましょう。その後、最終的な仕上げや清掃を行い、リフォームされた住宅や建物を綺麗に整えます。

最終的な仕上がりや清掃が完了した後、再度お施主様と現場で工事の最終チェックを行います。お施主様の要望が反映されているか確認します。引渡しの際には引渡し書を作成し、お施主様と施工業者が署名します。これにより、工事の引渡しが正式に完了します。

また万が一、引渡し後に不具合や問題が発生した場合、施工業者が適切に対応するための連絡先やアフターサービスの内容について説明されます。引渡しの際は、しっかりとした手続きと確認が必要です。お施主様が安心して新しい住環境を利用できるよう、丁寧に行ってくれる業者を選びましょう。

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スケルトンリフォームをするメリット

ここでは、スケルトンリフォームのメリットについて説明します。

間取りを変更できる

スケルトンリフォームのメリットの一つとして、「間取りを変更できる」という点があります。スケルトンリフォームでは、建物の骨組みや基本構造を活かしつつ、内部の壁や仕切りを取り除くことができます。これにより、新しい間取りを自由に設計することが可能です。

お施主様のライフスタイルやニーズに合わせて、リビング、寝室、キッチン、バスルームなどのスペースを自由に配置できます。使いやすく機能的なレイアウトを実現できます。また既存の間取りが無駄や不便な配置である場合、スケルトンリフォームを利用して効率的かつ機能的な空間利用を実現できます。無駄なスペースを削減し、有効活用できるでしょう。

将来的にライフスタイルや家族構成が変化した際にも、柔軟に間取りを変更することが可能です。将来のニーズに合わせて、リフォームしやすい状態を保つことができます。これらの点から、スケルトンリフォームを通じて、間取りの変更により自分らしい理想の住空間を創造することができると言えます。

現在の建物の面積を保ったままリフォームができる

スケルトンリフォームでは、建物の基本的な構造や面積を維持しつつ、内部の仕切りや間取りを変更することが可能です。これにより、既存の建物の面積を最大限活用できます。また土地の利用可能面積や法的制約、建ぺい率、容積率などがある場合、スケルトンリフォームを行うことでこれらの制約を遵守しつつ、建物をリノベーションすることが可能です。

現存の建物を有効活用することで、新たな建設に伴う資源の消費や環境への負荷を減らすことができます。リノベーションによって、持続可能な建築にも寄与します。さらに現存の建物の基盤や構造を活かすことで、リノベーションの際の工事コストや工期スケジュールを削減できます。新たに建て直すよりも、総合的に見て効率が良い場合があるでしょう。

劣化した配管を新しくできる

古く劣化した配管は、水漏れや破裂などのリスクを引き起こす可能性があります。新しい配管に交換することで、安全性が向上し、水漏れのリスクを減らすことができます。同時に古い配管は内部の汚れや堆積物が原因で水圧が低下したり、水流が滞ることがあります。新しい配管に交換することで適切な水圧と水流を確保し、快適な生活環境を実現できるでしょう。

さらに新しい配管は、効率的で耐久性があり、エネルギー効率が向上します。これにより、給水や排水の効率が良くなり、水道料金やエネルギーコストの節約につながります。耐久性や耐摩耗性、耐腐食性に優れた素材を選択することで、長期的なメンテナンスの負担を減らすことが可能です。またスケルトンリフォームでは、通常のリフォームとは違って配管の位置変更が行えます。最適な位置に配管を配置することで、効率的な水回りの利用やメンテナンスが可能となります。

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スケルトンリフォームをするデメリット

スケルトンリフォームにはメリットが多いですが、デメリットもあります。しっかりと把握しておくことで、後悔の無いリフォーム工事に繋げましょう。

一時的な引越しが必要になる

スケルトンリフォームでは、工事期間中は一時的に建物が使用できなくなってしまいます。別の住居を確保する必要があるため、住居の家賃や移動コストが発生するのがデメリットです。またリフォーム工事中は、荷物を一時的に別の場所に移動・保管する必要があります。これに伴う荷物の搬出、保管先の管理などに手間と労力が掛かってしまうでしょう。

引越しや一時的な住居での生活では、一定の不便や適応期間が生じます。新しい環境に適応する時間や、アクセスの利便性が低下する可能性があるでしょう。特に小さな子どもやペットがいる場合には、環境の変化に対するストレスにも配慮する必要があります。

また一時的に別の住居に移動するため、通常のリフォームと比べて工事の進捗状況や工事の様子を把握するのが難しくなります。これらの点から、スケルトンリフォームに際して一時的な引越しが必要になることは、生活の変化や追加のコスト、ストレスなどのデメリットが発生する要因となります。

部分リフォームより費用は高くなる

スケルトンリフォームでは、建物の骨組みや基本構造以外をすべて変更するため、工事範囲が広範で複雑になります。これにより設計や施工に多くの時間と労力が掛かってしまい、それに伴ってコストが増加します。基本的にスケルトンリフォームでは、まず元の建物の一部または大部分を解体する必要があります。その後に新しい構造や設備を建設するため、解体と新築の両方の工程が必要です。

新しい間取りや設備を導入する場合には、壁の新設、配管・配線の再配置、新しい設備の導入などが含まれます。さらに新しいキッチンやバスルーム、収納スペースの追加も行うと、費用が増大するでしょう。

スケルトンリフォームは複雑で技術的な工事が多いため、専門的な建築士や設計者、施工業者の必要性が高まります。これに伴って専門家の費用も上昇する可能性があります。これらの点から、スケルトンリフォームは部分リフォームよりも広範で複雑な工事であるため、それに伴う費用が高くなる傾向があります。

部分リフォームに比べて工期が長くなる

スケルトンリフォームをする際のデメリットの一つとして、「部分リフォームに比べて工期が長くなる」という点が挙げられます。スケルトンリフォームでは、建物の骨組みや基本構造以外をすべてを変更するため、工事範囲が広範で複雑になります。これにより、施工にかかる時間が増加します。

大規模な改修を行う場合には、解体後の新しい構造や設備の設計が重要となります。設計段階で慎重な計画が求められるため、これにも長い時間が必要です。さらに、新しい間取りや設備が既存の構造に適合するか確認する時間も必要です。また、調整や調整のための打ち合わせにも時間がかかります。工事に関しても、解体と新築の両方の工程が必要です。これらの要因から、スケルトンリフォームは工事範囲が広範で複雑であるため、部分リフォームに比べて工期が長くなる傾向があります。

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まとめ

スケルトンリフォームでは、骨組みだけを残して建物の大部分を改修します。そのため大規模なイメージチェンジが可能で、まるで新築のような仕上がりになるのがメリットです。本記事でご紹介したポイントや注意点をご参考に、ぜひスケルトンリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

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